В соответствии с частью 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Расскажем об особенностях продажи комнаты в коммунальной квартире. Об этом сообщается в канале Управления Росреестра по Владимирской области в МАКС.

Комнату может продать только ее собственник. Если комната, например, находится в муниципальной или государственной собственности, то продать ее не получится.
В случае продажи комнаты продавец должен убедиться, что соседи не хотят ее приобрести. Дело в том, что по закону другие собственники имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире, поэтому они могут ее выкупить или отказаться от этого права.
Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.
Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ, иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.
Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней, тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.
Для продажи комнаты в коммунальной квартире необходимы следующие документы:
1) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
2) нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия представителя (при его наличии);
3) правоустанавливающие документы (например, договор о передаче жилого помещения в собственность граждан, решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство) и правоподтверждающие документы на комнату (выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) либо выданное до 15.07.2016 свидетельство о государственной регистрации). Чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что комната на момент продажи находится в собственности продавца и в ее отношении не зарегистрировано ограничений (обременений), рекомендуем продавцу также получить выписку из ЕГРН, содержащую его персональные данные. Такая выписка может быть проверена покупателем посредством официального сайта Росреестра на предмет действительности содержащейся в ней информации о правообладателе помещения с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер;
4) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если комната была приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов);
5) разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если собственником комнаты является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин);
6) выписку из домовой книги и документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (не являются обязательными, но могут потребоваться, чтобы покупатель мог убедиться в отсутствии в жилом помещении лиц, сохраняющих право пользования им после продажи, и задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг).
Если комната в коммунальной квартире стоит на кадастровом учете (имеет собственный кадастровый номер), то договор купли-продажи может быть оформлен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами .
«Если же в ЕГРН содержатся только сведения о коммунальной квартире как о едином объекте и присутствует наличие нескольких собственников, то есть квартира в долевой собственности или комната (квартира, доля квартиры) принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину, то необходима регистрация сделки в нотариальном порядке», – отмечает Ольга Маркелова, государственный регистратор Управления и начальник Гороховецкого отдела.
Право собственности на жилое помещение (комнату) у покупателя возникает с момента государственной регистрации.